¿Qué es un avalúo inmobiliario? ¿Cómo hacer un avalúo?

Posted by brokerhipotecario on August 13, 2013  /   Posted in Blog

¿Qué es un avalúo inmobiliario?

Si se quiere vender o adquirir una propiedad, un avalúo inmobiliario permitirá saber el precio justo del inmueble, pues es una estimación imparcial de su valor comercial y toma en cuenta las condiciones físicas, la edad y la urbanización del lugar donde se encuentra la vivienda.

El valor del avalúo es determinado por un perito calificado, quien cuenta con un número de registro y una credencial del Registro Nacional de Valuadores.

Tipos de avalúo

Avalúos bancarios. Es un proceso necesario para el trámite de un crédito hipotecario.

Avalúos comerciales. Se realizan principalmente en operaciones de compra-venta, así como en otras transacciones de mercado como financiamiento, arrendamiento, administración, exportación, entre otros.

Avalúos fiscales. Se utilizan para cumplir con obligaciones legales, como es el pago de impuestos a la propiedad catastral y casos fiscales, impuestos al patrimonio inmobiliario, herencia e impuesto a la donación, impuesto sobre la renta, así como acciones legales personales y corporativas, disoluciones maritales y de sociedades, demandas de inquilinos con caseros y daños a la propiedad, embargos hipotecarios, liquidaciones de compañías, fusiones y bancarrotas, garantía por depósito en fianza, juicios de intestado, testamentarios y juicios civiles y mercantiles.

Avalúos catastrales. Los solicita Tesorería para el pago del impuesto catastral. Así mismo, les sirve a las empresas para reclasificar sus tipos de construcciones, teniendo un impacto en el pago de su impuesto predial. Las organizaciones en ocasiones requieren de avalúos para control interno, revaluación de activos fijos para reexpresar sus estados financieros o para la toma de decisiones e inversiones.

¿De qué consta un avalúo inmobiliario?

El documento que entrega el valuador debe contener como mínimo los siguientes elementos:

  1. Tipo de avalúo del que se trata junto con una justificación del por qué ese es el apropiado para el caso.
  2. Identificación de los bienes avaluados y descripción de la cantidad y la calidad en la que se encuentran sus componentes.
  3. Características físicas, acabado, materiales y arquitectura del inmueble.
  4. Información jurídica y de titulación, informando sus antecedentes registrales.
  5. Datos urbanísticos del sector, analizando los aspectos positivos y negativos de la zona.
  6. Consideraciones sobre el uso que se le puede dar a la propiedad, pudiendo ser comercial, residencial, industrial o mixto.
  7. Valores de referencia o unitarios utilizados y sus fuentes.
  8. Vigencia del avalúo.
  9. Cantidades que se utilizaron para realizar los cálculos, de que se compone el bien valorado.
  10. Modelos de cálculo utilizados con referencias.
  11. Si el sistema de avalúo utiliza un sistema de depreciación, se debe indicar el método de depreciación utilizado con una justificación del por qué se eligió de esa manera.
  12. Cuando la metodología utiliza índices, es necesario señalar cuáles fueron y las referencias de donde se tomaron.
  13. Fórmulas, valores y resultados obtenidos durante la estimación del valor.
  14. Posibilidades estimadas en que la propiedad puede aumentar su valor conforme pasa el tiempo.
  15. Identificación del valuador y autenticación de credenciales y registro ante autoridades competentes.
  16. Precio real estimado de acuerdo a los cálculos y a los demás aspectos tomados en cuenta.
  17. Fotografías de la propiedad.
  18. Anexos de documentos consultados.

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